Türkiye’de ki gayrimenkul sektörü, ülkenin ekonomik büyümesine katkı sağlayan en temel unsurlardan biri olmasının yanı sıra, ülke refahının bir göstergesi.
Fakat, son yıllarda ekonomik belirsizlikler, artan maliyetler ve inşaat sektöründeki yapısal sorunlar, sektörü ciddi bir arz talep dengesizliği ve para problemleri ile karşı karşıya bırakmıştır.
Konut üretimindeki dengesizlik, büyük Müteahhitlerin maliyet artışları ve finansman zorlukları nedeniyle üretimlerini azaltmalarıyla daha da belirginleşmiş durumda. Tabi ki konut üretimi diğer ürün üretim süreçlerinden farklı olarak zamana yaygın ve her şeyin başı yapı ruhsat alımı ile başlıyor ve iskan ile tamamlanıyor.
Rakamlara bakarsak, 2024 yılının ilk 3 çeyrek döneminde daire niteliğindeki yapılar için alınan ruhsatlar 395 bin 555 daireyi kapsıyor, 2023 yılında ise aynı dönem için bu rakamın 432 bin 928 olduğunu görüyoruz. Bu rakamlar, konut satışlarına bağlı gözlemlediğimiz talepteki artışa rağmen arzın halen yetersiz kaldığını söyleyebilirim.
Yukarıda paylaştığım ruhsat rakamları sonuçta birileri tarafından geçmişte de olduğu gibi zaman içerisinde ürüne dönüştürülme aşamasına geçecek. Peki ama kim bunu nasıl ve ne şekilde yapıyor? Bu kapsamda özellikle de müteahhitlik firmalarına eğilmek gerekiyor. YAMBİS kayıtlarına en son erişebildiği tarih olan Haziran 2024 itibariyle ülkemizde küçük-büyük fark etmeksizin toplam müteahhit sayısı 646 bin civarında.
Yine herkesin malumu, ülkemizde müteahhitlik yapmak için herhangi bir diploma veya özel eğitim şartı aranmıyor; özellikle H grubu için 18 yaşını doldurmuş ve Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olan herkes, yaşadığı şehrin ticaret odasına kaydolup 2.000 m² (tek parselde üstlenebileceği maksimum inşaat alanı) inşaat yapma yetkisine sahip olabiliyor. Sektörde iş yapabilmek için sermaye şartı da yine H grubu için söz konusu değil.
H grubunu da küçümsememek gerekir; çünkü Türkiye’de ortalama Emsal 1,5-2,0 ve TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı) 0,4-0,6 aralığında olduğu düşünülürse, 2.000 m2 inşaat yapılabilmesi için genelde 1000 m2 ile 1500 m2 arasında bir arsa yeterli olacaktır. 1.000 m2arsa, Emsal 2,0; TAKS 0,5 ve ortalama 100 m2 daire büyüklüğüyle 4 katlı, 20 daireli bir apartman yapılabilir. Ülkemizdeki apartmanlarında genel ölçeğinin bu düzeyde olduğu düşünüldüğünde, H grubuna sahip müteahhitler hiçte fena yapı alanı ortaya koymazlar. Dolayısıyla, sermayesi kıt olan küçük müteahhitler sektörün ağırlıklı yapı taşını oluştururlar.
İşler iyi giderken, işleri iyidir; durgunluk ve küçülme dönemlerinde ise geleceğe yönelik hep bir beklenti taşırlar. Günümüzün beklentisi ise, TCMB’nin faiz politikasına uygun şekilde konut kredi faizlerinin düşmesi, BDDK’nın Ağustos 2023’teki kredi sınırlayıcı tedbirleri kaldırması ya da gevşetmesi ve devamında satış kolaylığına bağlı olarak nakit/ finansman döngüsünü çevirebilmeleridir.
Küçük müteahhitlik firmaları, piyasa talebini karşılamak için yerel projelerde etkin rol oynarken, finansal kırılganlıkları ve ön finansman yöntemlerine bağlılıkları, ekonomik belirsizliklerde büyük riskler taşımaktadır. Bu firmalar, projelerini genellikle ön satışlarla veya yüksek faizli kredilerle finanse etmektedir. 2024 yılında, kredili satışların payı toplam satışların %10 oranına kadar azalmış ve bu durum üreticiler için finansal zorluklar yaratmıştır. Ayrıca, artan işçilik ve inşaat malzemeleri fiyatları, müteahhitlerin maliyet hesaplamalarını zorlaştırmış ve daha az projenin hayata geçmesine neden olmuştur. Bu durum, küçük müteahhitlik firmalarını daha da zorlar nitelikte olmuştur.
Küçük müteahhitlik firmalarının sektöre getirdiği riskler, finansal kırılganlık, kalite standartlarındaki düşüş ve tüketici güveninin azalması üzerinden değerlendirilebilir. Bu firmalar, yeterli sermaye olmadan projelerini tamamlamaya çalıştıkları için ekonomik krizlerde büyük risklerle karşı karşıya kalabilirler. Düşük maliyetlerle çalışma hedefi, kalite ve güvenlik standartlarının ihmal edilmesine yol açarak, özellikle deprem gibi doğal afetlere karşı hassas bölgelerde büyük riskler yaratmaktadır.
Çözüm olarak, büyük ve markalı konut üreticilerinin desteklenmesi, küçük firmaların kurumsallaşmasının teşviki, finansal desteklerin artırılması ve denetim mekanizmalarının güçlendirilmesi önerilmektedir. Devlet destekli finansman olanakları ve vergi indirimleri, sektördeki büyük firmaların üretim kapasitelerini artırırken, küçük firmaların finansmana erişimini kolaylaştıracak kredi garanti fonları oluşturulabilir. Bu adımlar, konut arzı sorununu da hafifleterek sektörde uzun vadeli istikrarı sağlayabilir diye düşünüyorum.
