Kiralardaki yükselişler nedeniyle 2022'de konut kiralarının artış oranlarına yüzde 25 sınırı getirilirken, uygulama 2023'te bir yıllığına uzatılmıştı. 1 Temmuz 2024 tarihiyle birlikte geçişi madde uzatılmadı.

Kiralarda sıkıntı olacağı algısının yaratılmaya çalışılmasının doğru olmadığını düşünüyorum.

1 Temmuz'dan itibaren yüzde 25 sınırının kaldırılmasının piyasaya ekstra bir etki yaratacağını düşünmüyorum. Bundan sonra da en makul olan yöntem enflasyon ortalamasıdır. Enflasyon şartlarına göre yıllık TÜFE ve Yİ-ÜFE ortalamasının kira artışlarına yansıdığı anda ev sahipleri ve kiracılar çok karşıya karşıya gelmeden bu süreci geçireceklerdir. Fakat bu oranı 1-2 yıllık kiracılar için normaldir.

Atlanılmaması gereken konulardan bir tanesi de 1 Temmuz’dan sonra her kiracıya zam uygulanmayacak. 1 Temmuzdan sonra kira sözleşme dönemi gelen kiracılar için uygulanacak.

Örneğin; 5 Eylül 2023 tarihinde sözleşme yapan bir kiracının, 5 Eylül 2024 tarihinde, Eylül ayının TÜFE ve Yİ-ÜFE baz alınarak zam uygulaması gerçekleştirilecek.

Ev Kiralarında Stopaj Uygulaması Yeni bir Sorunu Doğuracak

Yüzde 20 stopaj uygulaması yasalaşması halinde, ev sahibi adına kesilip ödenecek kira stopajı zaman kiracının sırtında kalacak ama ev sahibi bunu sonraki yıl beyan edip mahsup sonucunda iade bile alabilecek

Vergiyle alakalı bir taslak metin geçtiğimiz günlerde dolaşmaya başladı.

İlk düzenleme: Konut kira gelirlerinin tamamının bankalar aracılığıyla ödenmesi hususu

Bu taslak metinde yer alan düzenlemelerden bir tanesi konut kira gelirlerine ilişkindir. İlk hedeflenen şey konut kira gelirlerinin tutarı ne kadar olursa olsun bankalar aracılığıyla ödenmesi hususudur. Şu anki uygulamaya göre iş yeri kira gelirinin tutarı ne kadar olursa olsun bankalar aracılığıyla ödenme zorunluluğu bulunmaktadır. Konutlarda ise aylık 500 lira ve üstünde olan kira ödemelerinin banka aracılığıyla ödenme zorunluluğu bulunmaktadır. Günümüz ekonomik koşullarına göre aylık 500 liranın altında kira kalmadığına göre bu düzenlemenin hayata geçmesi yerinde olacaktır.

Diğer düzenleme: Yüzde 20 stopaj uygulaması hususu

Sahip olunan konut ve/veya iş yerlerinin kiralanmasından elde edilen gelir, halk arasında kira vergisi olarak bilinen gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ) olarak vergilendirilir. Gerçek kişilere ait hem konut hem de iş yeri kira gelirlerinden gelir vergisi (GMSİ) alınır. Ancak iş yeri ile konuttan alınan kiranın vergilendirilmesi birbirinden kısmen farklıdır. Örneğin 2024 yılında konut kira geliri elde eden gerçek kişiler (istisnai birkaç durum göz ardı edilmiştir) elde ettikleri kira gelirini (33 bin lirayı aşarsa) 2025 Mart ayında beyan eder ve hesaplanan vergisini de 2025 Mart ve Temmuz’da iki eşit taksitte öder. İş yeri kira gelirleri için ise durum farklıdır.

Şöyle ki gerek yasalarımızda gerekse de diğer düzenlemelerde kaynakta kesme, tevkifat ya da stopaj da denilen bir usul mevcuttur. Bu usul ücret ödemelerinde, faiz gelirlerinde, iş yeri kira gelirlerinde ve daha birçok yerde yapılmaktadır. Örneğin çalışana maaş ödenmeden önce vergisi kesilir (stopaj-tevkifat) sonra vergi dairesine ödenir. Bu yöntem iş yeri kira gelirlerine de uygulanır.

İş yeri kira gelirleri ile alakalı kiracı, kirayı mal sahibine vermeden önce yüzde 20 stopaj yapar ve kalan tutarı mal sahibine öder. Kesilen yüzde 20’lik tutar ise kiracı tarafından iş yeri sahibi adına vergi dairesine beyan edilir ve vergisi ödenir.

 Özetle dükkân sahibinin elde edeceği kira geliri ilk aşamada kiracı tarafından stopaj yoluyla kesilir ve vergi idaresine ödenir. Sonra da iş yeri sahibi stopaj kesilmeden önceki kira gelirlerinin 2024 yılı içinde toplam tutarı 230 bin TL’yi aşarsa kendisi de bunu bu kez 2025 yılında beyan eder ve hesaplanan gelir vergisinden kiracının ödediği stopajları mahsup eder. Mahsup sonucunda bakiye pozitif çıkarsa öder ancak bakiye eksi çıkarsa iade alır.

Uygulamada iş yeri sahibi ile kiracı, kira konusunda anlaşırken iş yeri sahibinin sıklıkla kullandığı ve herkesçe bilinen hem kiracıyı hem de vergi açısından devleti zarara uğratan stopaj sana ait uygulaması var. Yani iş yeri sahibi çoğu zaman sadece cebine girecek kirayla ilgilenecek, iş yeri kirasından yapılacak stopajla pek ilgilenmeyecektir. Bu noktada uygulamada sıklıkla çift kira kontratı yapıldığını duymaktayım; biri Maliye, diğeri ise kendileri için.

Uygulamada stopaj, iş yeri sahipleri tarafından sıklıkla kiracılara ödettirilmekte, bu durum iki ayrı kontrat yaratmakta gerçek kira değeri üzerinden stopaj yapılmamakta ve üstelik kiracının ödediği stopajlar sanki iş yeri sahibinin cebinden çıkmış gibi iş yeri sahibinin gelir beyanından mahsup edilerek iş yeri sahibine iade edilmektedir. Konut kira gelirlerinde de aynı sorun yaşanır mı? sorusuna cevap bulmamız elzemdir.

Yüzde 20 stopaj uygulaması gelirse aynı sorun devam edecek mi?

Taslak metne göre kiracı tüm kirayı bankalar aracılığıyla ödeyecek, banka önce yüzde 20 stopaj yapacak kalan tutarı ev sahibinin hesabına aktaracak. Örneğin kiranız aylık 5 bin lira ise bunu “2025 Ocak ayının konut kirası” açıklamasıyla X bankası aracılığıyla ev sahibine gönderdiğinizde X bankası 5 bin liradan yüzde 20 stopaj yapacak yani bin lirayı kesip 4 bin lirayı ev sahibinin hesabına gönderecek.

Ev sahibi de toplam brüt yıllık tutarı (örneğimize göre 5 bin*12 ay=60 bin lira) GVK m.103’teki üçüncü dilimi (2024 yılı için 580 bin lira) aşmaması durumunda isterse beyanname vermeyecek, aşarsa yıllık beyanname vermesi gerekecektir.

Ancak her ay stopaj sonrası ev sahibinin eline geçecek paranın azalması nedeniyle kuvvetle muhtemel iş yeri kira gelirlerinde olduğu gibi stopaj sana ait uygulaması burada da kendini gösterecek, kiranın bir kısmı bankadan bir kısmı elden alınacak ve ödenen bu peşin vergi de -mali literatürde verginin yansıması denilen şekliyle- kiracından alınma yoluna gidilebilecektir.

Şu anki uygulamada ev sahipleri aldıkları kirayı sonraki sene beyan etmekte istisna ve indirilecek giderler nedeniyle nispeten az vergi vermekte daha da önemlisi enflasyonun bu denli yüksek olduğu bu dönemlerde gelirin elde edildiği tarih ile verginin ödendiği tarih arasında da reel olarak çok ciddi bir değer kaybı olmaktadır.

Devlet, bu değer kaybından kaynaklı olarak bu tarz bir peşin vergi uygulamasıyla alacağı vergiyi reel olarak korumak istemektedir ki bu anlaşılır bir husustur. Ancak vergi psikolojisinden bihaber şekilde kaleme alınmış bir çalışma olmuş bu; şöyle ki, ev sahibi eline geçecek paraya bakmakta, şayet vergi, stopaj yoluyla alınırsa vergi dahil tüm tutarı kiracıdan isteyecektir. Örneğin bir ev sahibi aylık 10 bin lira kira istediği dairesine -olur da stopaj uygulaması gelirse- 12 bin 500 lira (yüzde 20 stopaj dahil) isteyecek böylece ödemesi gereken 2 bin 500 liralık vergiyi kiracıya yansıtmış olacaktır.

Ayrıca taslak metinden konut kiralarına uygulanan istisna uygulamasının da kalkmayacağını, ayrıca gerçek ve götürü gider uygulamasına da devam edileceği görülmektedir. Bu iki uygulamanın devam etmesiyle birlikte yüzde 20 stopaj uygulaması yasalaşırsa yukarıda bahsettiğim stopaj sana ait uygulamasıyla birlikte verginin büyük kısmı kiracının sırtında kalacak ve daha da önemlisi mükellef olan ev sahibi adına kesilip ödenecek kira stopajı çoğu zaman kiracının sırtında kalacak ama ev sahibi bunu sonraki yıl beyan edip mahsup sonucunda iade bile alabilecektir.

Ezcümle bu düzenlemeyle devlet enflasyon karşısında alacağı vergiyi reel olarak korumak istemekte ama verginin kimin sırtında kalacağını pek önemsememektedir. Ve elbette ki bu durum konut kiralarını da maalesef etkileyecek ardından da kiracı-ev sahibi uyuşmazlıklarını da biraz daha tırmandıracaktır.

Daha da önemlisi iş yeri kiralarında uygulanan stopaj uygulamasının kaldırılması gerekirken/beklenirken konut kiraları da aynı problem içine çekilmeye çalışılmakta. Bu nedenle umarım bu uygulamadan vazgeçilir.

Hayatı ertelemediğiniz bir hafta geçirmeniz dileğiyle..

Samet Hızalan