Ev fiyatlarındaki seyir gündemden düşmüyor. Düşmeyecek gibi de görünüyor. Çünkü bu sektör mobilyacısından camcısına, marketinden, taşımacılığa, inşaat sektörü gibi yüzlerce sektöre entegreli durumda.
Konut talebini nüfus, göç, sosyo-ekonomik gelişmeler vs belirler. Konut arzı ise mevcut bina stoku tarafından belirlenir ve kısa vadede sabittir. Hali hazırda ne kadar boş ev varsa kiralar o derece düşük kalacaktır. Boş evlerin dolmasıyla kiralarda yükseliş beklenir. Bu denklem basit.
Barınma piyasasından işin varlık piyasası tarafına gelirsek, bir yatırımcının elindeki alternatifleri düşünelim. Döviz, hisse ya da diğer riskli varlıklara yatırım yapabileceği gibi gayrimenkul yatırımı da yapabilir.
Birinde faiz kazanırken diğerinde temettü ya da sermaye kazancı hedefler, Konutta kira geliri elde eder. Kiraların ev fiyatlarına oranı eğer çok yüksek ise tahvil ya da hisse senedi yatırımcıları da gayrimenkule yönelir, gayrimenkul fiyatları artar.
Ya da kiralar çok düşük kalıyorsa konut yerine diğer yatırım araçlarındaki cazip hale gelir gayrimenkule ilgi geriler ve fiyatlar düşer. Bu açıdan piyasadaki reel faiz koşulları ile kira/fiyat oranı arasında güçlü bir ilişki vardır.
Hatta faizlerin düşmesiyle konutlar daha alınabilir hale geldiğinden gayrimenkul fiyatları talep taraflı olarak da artar. Özetle, ekonomideki faizler belliyken konut fiyatlarını kiralar belirler.
Kira/fiyat oranı bölgeden bölgeye, evden eve farklılık gösterse de genel olarak faiz/borçlanma koşullarıyla birlikte hareket eder. Tamam fiyatları belirledik, bu fiyatlara bir de müteahhit tarafından bakalım.
Müteahhit arsa satın alır, üzerine demir, çimento, ahşap, plastik, cam, işçi, mimar, usta maaşları, makine kiraları, finansman maliyetleri vs birçok maliyet kalemine katlanarak bina yaparlar. Bu kalemlerin maliyetlerini kurtarmadıkça yeni inşaat yapamazlar.
Kurtardıktan sonra ise satacakları evlerin fiyatı ne kadar yüksekse o kadar çok inşaata girişirler. Bu açıdan inşaat faaliyetlerini maliyetler ve ev fiyatları belirliyor diyebiliriz. Her bölgede ya da şehirde, her dönem belli bir miktarda inşaat faaliyeti devam eder.
Bazı binaların da kullanım ömrü dolar ve yıkılırlar. Eğer inşaat faaliyetleri güncel bina stokundaki amortismanı karşılayamayacak kadar düşükse bina stoku azalır, tersine inşaat faaliyetleri amortismanı aşarsa bina stoku artar.
Bu açıdan bina stokunun temel belirleyicisi inşaat faaliyetleri ve amortisman oranıdır. Sanırım bu noktada en başa döndük. Bina stoku kirayı, kira fiyatı, fiyat inşaat faaliyetlerini ve o da bina stokunu belirliyor.
Bu dört sektör birbiriyle dengelendiği zaman gayrimenkul piyasası da dengesini buluyor. Şimdi iki vaka çalışması yapalım ve kiralar niye 2021 sonbaharından itibaren özellikle Serdivan gibi ilçelerde çok arttı ve fiyatlar nasıl hareket edebilir ona bakalım.
Serdivan geçtiğimiz yıllarda özellikle Yazlık gibi bölgelerde, bina stokuna sahipti ve boş ev oranı oldukça yüksekti. Son 2 yılda inşaat maliyetlerinin çok ciddi arttığını gördük. Bu ilk etapta mevcut stoktan götürdü.
2021 yılından itibaren ise bina stokunun gerilemesine şahit olduk ve şehirde doğru düzgün boş ev kalmadı. Böylece kiralar hızla artmaya başladı. Kira/fiyat dengesi bozuldu, fiyatlar hafiften kıpırdanmaya başladı.
Bu noktada dengenin oluşması inşaat sektörünün yeniden canlanmasına bağlı. Eğer ki maliyetlerde bir gerileme olmazsa dengeyi sağlayan unsur fiyat artışları olmak durumunda.
Nihayetinde kiralardaki artışı durdurmak için bina stokunun artması, bunun için de inşaatçıların para kazanabilecek hale gelmeleri gerekiyor. Kar marjlarını kısmaları da belki bir miktar katkı sağlayabilir.
Kiraları dengeye getirebilecek diğer unsurlar ne olabilir diye düşünecek olursak, mesela amortisman oranının düşmesi bina stokundaki gerilemeyi azaltabilir.
Bu da mevcut kiraya karşılık daha fazla fiyat olmasını sağlamak üzere faizlerin düşürülmesi olabilir. Tabi bu durumda zaten artmakta olan fiyatların artışını hızlandırıp inşaat sektörünün canlanması sağlanmış olur. Bir diğer yol da barınma talebini düşürmek.
Sakarya’da geçtiğimiz yılın ilk altı ayında yapı kullanma izini verilen daire sayısı 4 bin 485 idi. İçinde bulunduğumuz yılın ilk altı ayında yapı kullanma izni verilen daire sayısı bin 975 adet, konut stoku böyle böyle kurudu. Bu istatistik bile konut fiyatları ile ilgili sorunun cevabı aslında..
Kiracıysanız, ev değiştirecekseniz, ev satacaksanız, ev alacaksanız bu yazı umarım size yol gösterir.
Hayatı ertelemediğiniz bir hafta geçirmeniz dileğiyle…
