Sahip olunan iş yerlerinin kiralanmasından elde edilen gelir, kira vergisi olarak tabir ettiğimiz gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ) olarak vergilendirilir. Gerçek kişilere ait hem konut hem de iş yeri kira gelirlerinden gelir vergisi (GMSİ) alınır. Ancak iş yeri ile konuttan alınan kiranın vergilendirilmesi birbirinden kısmen farklıdır. Örneğin 2023 yılında konut kira geliri elde eden gerçek kişiler (istisnai birkaç durum göz ardı edilmiştir) elde ettikleri kira gelirini (21 bin lirayı aşarsa) 2024 Mart ayında beyan eder ve hesaplanan vergisini de Mart ve Temmuz’da iki eşit taksitte öder. İş yeri kira gelirleri için ise durum farklıdır.
İş yerinin vergilendirilmesi
Gerek yasalarımızda gerekse de diğer düzenlemelerde kaynakta kesme, tevkifat ya da stopaj da denilen bir usul mevcuttur. Bu usul ücret ödemelerinde, faiz gelirlerinde, iş yeri kira gelirlerinde ve daha birçok yerde yapılmaktadır. Örneğin çalışana maaş ödenmeden önce vergisi kesilir sonra vergi dairesine ödenir. Bu yöntem iş yeri kira gelirlerine de uygulanır.
İş yeri kira gelirleri ile alakalı kiracı kirayı mal sahibine vermeden önce yüzde 20 stopaj yapar ve kalan tutarı mal sahibine öder. Kesilen yüzde 20’lik tutar ise kiracı tarafından iş yeri sahibi adına vergi dairesine beyan edilir ve vergisi ödenir.
Özetle iş yeri sahibinin elde edeceği kira geliri ilk aşamada kiracı tarafından stopaj yoluyla kesilir ve vergi idaresine ödenir. Sonra da iş yeri sahibi stopaj kesilmeden önceki kira gelirlerinin 2023 yılı içinde toplam tutarı 150 bin TL’yi aşarsa kendisi de bunu bu kez 2024 yılında beyan eder ve hesaplanan gelir vergisinden kiracının ödediği stopajları mahsup eder. Mahsup sonucunda bakiye pozitif çıkarsa öder ancak bakiye eksi çıkarsa iade alır.
Stopajı kiracı ödüyor ama iadeyi mülk sahibi alıyor
Uygulamada iş yeri sahibi ile kiracı, kira konusunda anlaşırken iş yeri sahibinin sıklıkla kullandığı ve herkesçe bilinen hem kiracıyı hem de vergi açısından Devleti zarara uğratan stopaj sana ait uygulaması var. Yani iş yeri sahibi çoğu zaman sadece cebine girecek kirayla ilgilenecek, iş yeri kirasından yapılacak stopajla pek ilgilenmeyecektir. Bu noktada uygulamada sıklıkla çift kira kontratı yapıldığını duymaktayım; biri Maliye, diğeri ise kendileri için.
Uygulamada stopaj, iş yeri sahipleri tarafından sıklıkla kiracılara ödettirilmekte, bu durum iki ayrı kontrat yaratmakta gerçek kira değeri üzerinden stopaj yapılmamakta ve üstelik kiracının ödediği stopajlar sanki iş yeri sahibinin cebinden çıkmış gibi iş yeri sahibinin gelir beyanından mahsup edilerek iş yeri sahibine iade edilmektedir.
Daha da önemlisi bu durum herkesçe bilinmektedir. Maliye kimin ödediğine pek bakmıyor, kasaya para giriyorsa pek sorun etmiyor gibi. Oysa kazın ayağı hiç de öyle değil: bu para mükellefin yani iş yeri sahibinin cebinden çıkması gerekirken bunu hem kiracıya ödettirmekte hem de aşağıda belirttiğim şekilde maalesef iade bile alabilmektedir.
Sorun şu aslında, İş yeri sahibi adına kesilip ödenen verginin iş yeri sahibinden alınamamaktadır. Daha basit ve teknik bir ifadeyle mükellef olan iş yeri sahibi adına kesilip ödenecek kira stopajı bazı zamanlar kiracının sırtında kalmakta ama iş yeri sahibi bunu sonraki yıl beyan edip mahsup sonucunda iade bile alabilmektedir.
Stopaj kaldırılsın şeklindeki çağrım kiracıları kurtarmak amaçlıdır. Kira gelirini elde eden mülk sahiplerinden bu vergi sorunsuz bir şekilde alınsa bu çağrıya gerek de kalmayacaktır. Özetle bu çağrının alt metni şudur “kiradan kesilen yüzde 20’lik stopaj çoğu zaman kiracılar tarafından ödenmekte ve iş yeri sahipleri tarafından tüm kira geliri sonraki yıl beyan edildiğinde kiracıya ödettirilen stopaj mahsup edilmekte ve kalan bakiye eksi çıkarsa iş yeri sahibi iade almaktadır. Yani bazı zamanlar stopajı kiracı ödüyor ama iş yeri sahibi iade alıyor.”
Bu sorunu çözmenin yolu ise iş yeri kiralarından alınan %20’lik stopajın sıfırlanmasıdır. Çözülür mü? Ben umutluyum ama bilmiyorum. Hayatı ertelemediğiniz bir hafta geçirmeniz dileğiyle..
Samet Hızalan
