1. Arsa Payının Devri Vaadi;

Arsa payı karşılığında yüklenici yapı inşa eder ve bedel arsa payı ve bağımsız bölüm olarak ödenir. Kesinlikle arsa payı devri var ise şarta bağlı ipotek konmalıdır. Asıl olan arsa payı ve bağımsız bölüm devrinin ifanın tamamlanma aşamalarına yani inşaatın tamamlanma aşamalarına göre devredilmesidir. Yüklenicinin 3. kişilere devrettiği haklar bakımında da yine arsa sahibine karşı hak iddia edebilmek için ifanın gerçekleşme durumu değerlendirilmektedir. Dolayısıyla arsa payı devrinin koşulları net ve kapsamlı olmalıdır.

  1. Arsanın Teslimi;

Arsa sahibi eksiksiz ve kusursuz şekilde arsayı teslim etmelidir. Ancak sözleşme düzenlenirken arsanın varsa borçları, varsa yıkım maliyetleri ve vergilerin külfeti net olarak düzenlenmelidir. Aksi durumda kural olarak bu sorumluluk arsa sahibinindir.

  1. İşin Teslim Süresi;

İşe başlama tarihi ile inşaata başlama tarihleri net belirlenmelidir. İkisi farklı kavramlardır ve inşaat yapımına başlanması ifadesi tüm süreci kapsamamaktadır. Ayrıca arsa teslimi, yıkım, ruhsat, kaba inşaat, inşaatın kullanıma uygun teslimi ve iskan net süreler şeklinde belirtilmelidir. Ancak kötüye kullanım için eklenen “ruhsat tarihinden itibaren” şeklindeki düzenlemeler için tmk² den ve emsal kararlardan faydalanmak mümkündür. Çeşitli durumlarda belirlenen süreler değişebilir ve hükümsüz kalabilir. Ayrıntılı düzenleme şarttır.

  1. Bağımsız Bölümlerin Paylaşılması;

Bu başlık altında Genel bir oran vermek en sık yapılan hatalardandır. Bağımsız bölümlerin hem adetlerine hem de tüm detaylarına dair bölüşüm net olmalı ve şeması ekte bulunmalıdır. Yine burada şerefiye ve m² hususları mutlaka yer almalıdır.

  1. İnşa Edilen Bağımsız Bölümlerin Arsa Sahiplerine Teslimi;

Genel olarak inşaatın teslimi noktasında yapı izni, onaylı proje ve imara aykırı olmayan bir imal ile yapılması gerçek teslimi mümkün kılar. Teslimden söz edebilmek için yüklenicin borçlarını, sorumluluklarını yerine getirmiş olması gerekir. Ayıp, eksiklik ve bozukluk iş sahibi için ayrı haklar doğurur. Ancak teslime engel olmayan ayıplar olabilir. Burada en sık yapılan hatalar iş / arsa sahiplerinin özenli inceleme olmaksızın gösterdikleri yazılı “kabul” beyan hatalarıdır.

  1. Gecikme ile İlgili Yaptırımlar;

Cezai şart yüklenicinin işi gereği gibi veya hiç ifa etmemesi konusunda çok fazla önem arz eder ve yüklenici açısından caydırıcı olabilmelidir. Gecikme yaptırımı diğer hususlar ile beraber doğru düzenlendiğinde hem yükleniciyi ifaya zorlamakta hem de doğabilecek mağduriyetlerin tazmini noktasında kurtarıcı olmaktadır. Cezai şart belirlenirken sözleşme için mutlaka hem doğabilecek zararlar doğru tespit edilmeli hem de orantısızlıktan kaçınılmalıdır. Ayrıca zararın tespiti ve tazmininin kolay olabilmesi, sözleşmeye de bağlıdır.

  1. Tapuya Şerh Koyma;

Yapılan sözleşmenin tapu siciline şerh edilen sözleşme için 5 yıl herhangi bir ifa gerçekleşmediğinde resen kalkma durumu söz konusudur. Şerh hükümlerinin doğru düzenlenmesi ve işlemin yapılması yüklenici bakımından önemlidir. Arsa sahibi davete rağmen şerh sürecine yardımcı olmadığında mahkeme kararına ihtiyaç olmaksızın tek taraflı irade beyanı ile bunu sağlayabilir. Şerhin en önemli kullanım alanı ilgili tapu üzerinde sonradan elde edilen haklar bakımından koruyucu olmasıdır. Yine sözleşmede ortaklığın giderilmesi davasına konu olmaması bakımından yapılacak düzenlemeler inşa edilecek yapı için sonradan doğabilecek miras veya ortaklık çekişmelerine karşın mağduriyetlerin oluşmasını engelleyecektir. Şerh edilen payın temliki mümkündür ancak pay devri sahibinin borçlarını yerine getirmesi önemlidir.

  1. Kat İrtifakı/Mülkiyeti Kurulması

Kat mülkiyeti kanununa göre yapının kullanım amacına göre kişilere bağımsız mülkiyet hakları bu yol ile kurulur. Kat irtifakı kurulmasının aşaması projenin durumuna göre mutlaka doğru kararlaştırılmalıdır. Ayrıca kat irtifakına dair sözleşme ile verilen vekalet ve yetkilere de mutlaka dikkat edilmeli ve detaylar göz önünde bulundurulmalıdır. Kat irtifakı arsa payına bağlı bir işlemdir dolayısıyla iskanın alınması ile kat mülkiyeti hükmü kazanır. Dolayısıyla yine iskan ve alınmasına dair hususlarda net ve kesin sonuç alabilecek şekilde olmalıdır. Burada ipotek ve firmanın projeye uygun ilerleyişine dair detaylar kurtarıcı olacaktır. Yine kat mülkiyeti bakımından da yönetim planı ve ona dair verilen yetkiler hayati önemdedir. Dolayısıyla burada da vekalet ve düzenlemeler önemlidir.

  1. Yüklenici Firmanın İflası;

Sözleşmenin özel kişiye veya tüzel kişiye özgülenmesi durumu genel olarak başta hesap edilemeyen ancak sonrasında çeşitli mağduriyetler doğurabilen başlıklardandır. Dolayısıyla yüklenicinin ölümü, iflası, özel kişiye göre ise onun ekonomik durumu gibi detaylar beklenmedik mağduriyetler yaratabilmektedir. Bunun yanı sıra olası bir acze düşme durumunda yüklenicinin diğer borçlarının ilgili projeye etki edememesi bakımından gereken düzenleme tedbirleri alınmış olmalıdır. Bu noktada yine kefil, sigorta ve teminat düzenlenmelidir.

  1. Eksikliklerin ve Aykırılıkların Yaptırımı;

Bu madde için öncelikle ceza koşulu ile beklenen ifa detayları net düzenlenmelidir Gecikme tazminatı ile karıştırılmadan düzenlenmesi gerekir. Yüklenicinin ifa için özeni bakımından bu madde kapsamına uygun ve nitelikli olmalıdır.

Yukarıda da belirttiğim üzere arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve süreçleri proje özelinde ve çok kapsamlı düzenlenmesi gereken kapsamlı sözleşmelerdir. Projenin gerçekliği, ihtiyaçları ile tarafların borç ve alacakları net saptanarak her bir ayrıntı kendi ilgili başlığı altında düzenlenmiş olmalıdır. Burada sözü edilen düzenlemelerin nitelikli, caydırıcı, sonuç alma odaklı olabilmesi sürecin başlangıcı ile beraber ve süreç boyunca doğabileceklere dair öngörü gerektirir. Birbirinden farklı başlıklar ve taraflar için her bir proje özelinde uyuşmazlık ve mağduriyetler ile karşılaşabiliyoruz. Ben o müteahhidi tanıyorum, çocukluk arkadaşım, akrabam dönemlerinde yaşamıyoruz. Esas olan odur ki işin başında gerçeklik bağlamından kopmamış anlaşma koşulları ile söz kesmek ve tüm bu ifa sürecine dair haklar paralelinde düzenlemelere sahip olmak istenilen sonucu doğuracaktır. Hayatı ertelemediğiniz bir hafta geçirmeniz dileğiyle..