Aslında yeni bir düzenleme değil , ertelenmiş bir düzenleme 1 Temmuz 2012’de yürürlüğe giren yeni Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesine dair düzenlemelerinin bazılarının uygulanması veya yürürlüğe girmesi, iş dünyasında yer alan kiracılar için 8 yıl ertelenmişti. Şimdi bu 8 yıllık süre 1 Temmuz 2020’de doluyor ve bu uygulaması ertelenmiş düzenlemeler artık yürürlüğe giriyor.
1 Temmuzdan itibaren işyeri kira sözleşmeleri için de geçerli olacak düzenlemeler şunlar:
İşyeri devri ;
İşyeri kiralarında kiracılık ilişkisi ve kira sözleşmesi kiraya verenin ancak yazılı rızası ile devredilebilecek. Daha önce de bu devir yapılabiliyordu, ancak, kiraya verenin rızasının yazılı olması, yeni bir koşuldur. Bu yazı ayrı bir protokol olabileceği gibi, yeni bir sözleşme yapılması veya mevcut sözleşmeye not düşülerek kiraya veren tarafından imzalanması şeklinde de olabilir. Kiraya veren ise haklı bir sebebe dayanmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamayacak.
Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce iadesi ;
Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam edecektir. Yani kiracı bu süre kadar kira ve yönetim giderlerini ödemeye devam edecektir.
Önemli sebeplerle olağanüstü fesih;
İş yeri kira sözleşmelerinde de artık taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Bu maddeye örnek içinde bulunduğumuz pandemi süreci veya kapalı bir çarşı esnafının tedbir alınmamasından sel mağduru olması vb.
Bağlantılı sözleşme yasağı;
Yürürlüğe girecek düzenlemeye göre, çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesi koşuluna bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersiz olacaktır
Kiracının depozito vermesi koşulları;
Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracının, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırması, kıymetli evrak ise bir bankaya depo etmesi gerekecektir.
Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilecektir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmezse, banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi kiracıya iade edecektir.
Kiracı aleyhine değişiklik yasağı;
kira sözleşmelerinin hükümlerinde, kira sözleşmeleri yapıldıktan sonra veya yenilenmesi sürecinde kiracı aleyhine bir değişiklik yapılamayacaktır. Sadece sözleşmenin kira bedeline ilişkin hükmünde değişiklik yapmak mümkün olacaktır.
Kira bedelinin belirlenmesi;
İşyeri kira sözleşmelerinin süresinin bitiminde yenilenmesinde kira artışı bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyecektir.
Fesih davası sebeplerinin sınırlılığı;
Yeni Borçlar Kanunu’nda kiraya verene, 10.yıl sonunda sebebe dayanmaksızın fesih hakkı, kiraya verenin kendisinin eşinin, bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gereksinim zorunluluğuna dayanan fesih hakkı, kiralananın yeniden inşası veya esaslı onarımı gerekçesiyle fesih hakkı ile kira borcunun ödenmesinde temerrüt hali dışında bir fesih hakkı tanınmamıştır.
1 Temmuz’da yürürlüğe girecek bu düzenlemelerin bir kısmı zaten eski Borçlar Kanununda da yer aldığından zaten uygulanmaktaydı. Ancak diğer bir kısmı ise yeni , ertelenmesi için bir sebep görünmüyor bekleyip göreceğiz. Hayatı ertelemediğiniz bir hafta geçirmeniz dileğiyle..
