Gayrimenkul sektöründe sıklıkla gelen sorulardan bir tanesi değer belirlemedir yani ekspertizdir. Yer hakkında hiçbir veri olmadan telefondan ‘’şu adreste bir daire almayı düşünüyorum. Fiyatı ne kadar’’ veya dairemi satmayı düşünüyorum değeri ne kadardır gibi sorularla sıklıkla karşılaşırız. Telefon konuşmasında elinde veri olmadan yanıtlayan olursa da inanmayın zaten , o şekilde olsa konuyla alakalı yüksek sermayeyle kurulan değerleme ve ekspertiz şirketleri kurulmazdı.

“Parası olan alsın” diye düşünülerek ve özellikle sağdan soldan duyularak şişirilmiş rakamların gayrimenkulün fiyatlanması noktasında hiçbir geçerliliğinin ve gerçekliği yoktur.

Bir gayrimenkulün değerini belirlemek için birden fazla veriye ihtiyacımız vardır.

METREKARE; bir gayrimenkulün gerçek metrekaresi en belirleyici unsurlardan biridir bizler için çünkü genellikle düşünülen metrekareler ile gerçek metrekareler birbirinden çok farklı sayıları işaret etmektedir piyasada. Yani kısaca 110 metrekare 3+1 ile aynı bölgedeki 150 metrekare 3+1’in fiyatı aynı olamaz.

MİMARİ; gayrimenkulün mimari açıdan kullanışlı olarak çizilmesi ve yaşayana sunduğu konfor her zaman için fiyata etki eden bir unsurdur. Çaplı odaların olduğu bir daire, açık mutfak ve hatta hole yerleştirilmiş bir mutfak içeren bir daire, kare veya dikdörtgen odaların olduğu kapalı mutfaklı bir daire ile aynı fiyatta olamaz.

TADİLAT İHTİYACI; yaşayan kişinin zamanında yaptığı tadilatlar fiyatı etkilemezken yeni mal sahibinin yapması zaruri tadilatla fiyatı etkileyen bir unsurdur. 15 yıldır kullanılan modası geçmiş bir mutfağı, banyoyu yeni tadilat görmüş modern çizgiler taşıyan mutfakla ve banyoyla eş değer tutamayız.

LOKASYON; her bölgenin kendi piyasa dinamikleri olduğundan dolayı alakasız bölgeleri ve hatta alakasız şehirdeki daireleri kriter olarak alıp İstanbul’da daire fiyatları bu kadar diyerek Çanakkale’deki bir daireye muadil kabul edemeyiz. Ve elbette Cevatpaşa’da yeni bir daire ile Barbaros’taki yeni bir daireyi de eş değer kabul ederek fiyat veremeyiz.

BÖLGE TALEBİ; her bölgenin alıcı profilinin işaret ettiği bir fiyat aralığı vardır, bu sebeple bölgesel fiyat hareketlerini de düşünmek zorundayızdır. Bölge skalasının çok üzerinde fiyatlamalar yapmak ki daire ne kadar güzel olursa olsun yanlış fiyatlandırmadır. Zira gayrimenkul alacak kişinin sosyal statüsü, bir gayrimenkulden beklentisi, fiyat aralıkları farklılık gösterir. Bu sebeple ortalama 3+1 bir dairenin 400.000 TL olduğu bir bölgede 1.250.000 TL’yi bir daireye fiyat olarak etiketlemek yanlış bir yaklaşımdır.

BİNA KONDİSYONU; önemsiz gibi görünse de düzenli ve bakımları yapılan, dış görünüşü kuvvetli, yönetim anlamında sahipli bir binadaki gayrimenkul ile hemen yanında bulunan ancak bina görüntüsünün zayıf ve sahipsiz bir görüntü çizen bir apartmandaki dairenin içi ne kadar güzel olursa olsun fiyatlamayı negatif etkileyen bir gerçeklik vardır. Bu durum ister istemez fiyatı da aşağı çeker.

PİYASA; ekonomik gerçekler ışığında fiyatlamalar o anki şartlar göz önüne alınarak belirlenir. 6 ay önceki fiyat ile 6 ay sonraki fiyat farklılık gösterebilir ve bu farklılık her zaman fiyatların yukarı çıkacağı gibi bir anlam ifade etmez.

Ve elbette dairenin imar, iskan, ipotek, şerh gibi konulardaki pürüzsüzlüğü de önemli kriterlerdendir.

Yani gayrimenkul fiyatlaması muhtarın, komşunun veya duygusal ve profesyonel olmayan bir şekilde laf olsun diye konuşanların lafına bakılarak yapılmaz. Gayrimenkul pazarlaması profesyonellik isteyen bir iş koludur ve bu sebeple bu işi profesyoneller ile yürütmek mal sahiplerine düşündüklerinin ötesinde fayda sağlar. Hayatı ertelemediğiniz bir hafta geçirmeniz dileğiyle..