Pandemiden bu yana piyasada oluşan fiyat balonu ve son bir yılda aşırı yükselen kredi faizleri yüzünden baskılanan talep nedeniyle konut piyasası en durgun dönemlerinden birini yaşarken, gayrimenkul piyasasına yönelik yeni vergi düzenlemeleri iddiası sektörde farklı tepkilere ve genel olarak tedirginliğe yol açtı. Önümüzdeki ay meclisin gündemine geleceği iddia edilen yasa teklifi kapsamında tüm gayrimenkul satışlarında zorunlu ekspertiz raporu ile resmi işlemlerin gerçek satış bedeli üzerinden yapılmasının sağlanacağı, 5 yıldan daha uzun bir süre elde tutulduktan sonra satılan konutlardan da değer artış vergisi ve birden fazla evi olanlardan katlamalı emlak vergisi alınacağı yönündeki haberler hem yatırım amaçlı hem de oturmak için ev alma planı yapan potansiyel alıcıları endişelendirdi. Bu düzenlemelerin getireceği ek maliyetler satış fiyatlarına ekleneceği için fiyatların yükseleceği yaygın görüş. Bu düzenlemeler sonrası konut yatırımının cazibesinin azalacağı, sektörde durgunluğun derinleşebileceği yönünde yorumlar öne çıkıyor. Bu arada kira gelirlerinden alınan gelir vergisinde yıllık muafiyet tutarının kaldırılacağı yönündeki iddialar da kirada evi olanların uğrayacağı gelir kaybını kira bedeline ekleme olasılığı nedeniyle genel kira düzeyinin yükseleceği şeklinde yorumlara yol açtı.
Konutta değer artış kazancı
Mevcut uygulamada satın alınan bir taşınmazın beş yıl dolmadan satılması durumunda, alım-satım fiyatı arasındaki fark, “değer artışı kazancı” sayılıyor ve bunun üzerinden gelir vergisi tahsil ediliyor. Satın alınan taşınmazın, beş yıl dolduktan sonra satılması durumunda ise vergi tahsili söz konusu olmuyor. Yeni düzenleme ile 5 yıl sınırının kaldırılacağı ve elde tutma süresine bakılmaksızın tüm satışlarda değer artışı kazancı üzerinden vergi alınacağı öne sürülüyor. Tapu devir işlemlerinde beyan edilen taşınmazın satış fiyatının gerçek edinim bedelinin altında bildirilmesi yaygın bir uygulama. Yeni uygulamada alım satım sırasında gerçek değerin beyan edilmesi sağlanarak bunun üzerinden harç tahsil edileceği ifade ediliyor.
5 Yıl Önce Alınan Konut Bugün Satılırsa Ödenecek Vergi (TL)
Satın Alımda Maliyet 300.000 TL
Satış Bedeli (Mayıs 2024 ) 5.000.000 TL
Güncellemede Esas Yi-Üfe (2019-2024 Nisan %) 657,55 TL
Güncellenmiş Maliyet (300.000 * %657,55 ) 2.272,66 TL
Safi Değer Artış Kazancı (Satış Bedeli – Güncellenmiş alım maliyeti) 2.727,33 TL
Vergiden İstisna Tutar 87.000 TL
Vergiye Tabi Matrah 2.640,33 TL
Ödenecek Vergi 534 TL
Değer artışı kazancının belirlenmesinde, satışa konu konutun mevcut sahibi tarafından satın alındığı tarihteki tapu kayıtlarında görünen fiyatı, satılacağı tarihe kadar olan sürede yurt içi üretici fiyat endeksinde (Yi-ÜFE) gerçekleşen artış oranı ile güncelleniyor. Bu yolla, konutun mevcut sahibinin ilgili konutu aldığı fiyatın güncel değeri bulunuyor. Bu güncellenmiş alım fiyatı ile birlikte ödenmiş tapu harcı ve varsa kredi faiz ödemeleri şimdiki satış fiyatından düşülerek “safi” değer artışı kazancı hesaplanıyor. Bu tutardan da her takvim yılında yeniden belirlenen istisna tutarı düşülerek vergi matrahı bulunuyor. Söz konusu istisna tutarı 2024 yılı için 87 bin lira olarak belirlenmişti.
Ödenecek verginin hesabı
Artan oranlı sistemde 2024 yılı için belirlenen gelir vergisi tarifesine göre vergilendirmede gelirin 110.000 TL’ye kadar kısmına yüzde 15, 110.000-230.000 TL arasındaki kısmına yüzde 20, 230.000-580.000 TL arasına yüzde 27, 580.000- 3.000.000 TL arasındaki kısma yüzde 35 ve 3.000.000 TL’nin üstündeki kısma yüzde 40 oranı uygulanıyor. Buna göre Nisan 2019’da tapudaki satın alma bedeli, tapu harcı, kredi faizi vb. unsurların toplamından oluşan alış maliyeti 300 bin TL olan konutunu Mart 2024’te 5 milyon liraya satan birisi, beş yıllık zorunlu elde tutma süresi dolmadığı için, Yİ-ÜFE’de bu sürede gerçekleşen yüzde 607,9’luk enflasyonla güncellenen maliyet ve 87 bin liralık istisna tutarı da düşüldükten sonra net “değer artışı kazancı” olarak 2 milyon 789 bin liralık matrah üzerinden 586,3 bin TL vergi ödedi. Aynı tarihte alınan ve edinim süresi bu yıl nisan ayında 5 yılı dolduran bir konut bugünlerde satılırsa, yürürlükteki mevzuata göre elde tutma süresi dolduğu için herhangi bir vergi ödenmeyecek.
Ancak 5 yıllık sınırı kaldıran yasa değişikliği yürürlüğe girmiş olsaydı, alım-satım fiyat farkı üzerinden hesaplanacak değer artış kazancı vergiye tabi olacaktı. Anılan tarihte 300 bin TL olan toplam satın alım bedeli, Nisan 2019-Nisan 2024 arasında yüzde 657,6 olan enflasyonla (Yİ-ÜFE) güncellendiğinde 2 milyon 272,7 bin TL kabul edilecek, bu konut mayıs ayında 5 milyon liraya satıldığı varsayılırsa, 87 bin liralık istisna tutarı da düşüldükten sonra net değer artışı kazancı olarak 2 milyon 640,3 bin liralık bir vergi matrahı oluşacak, bunun üzerinden satıcı yaklaşık 534 bin TL vergi ödemek zorunda kalacaktı. Aynı konut, yasa çıktıktan sonra satılırsa, satılacağı tarih itibarıyla oluşacak enflasyonla güncellenecek alım bedeli ile satış fiyatı arasındaki fark üzerinden vergilendirilecek.
Peki düzenleme konut piyasasını nasıl etkiler?
Tüm gayrimenkul satışlarında ekspertiz raporunun zorunlu olması, resmi işlemlerin gerçek satış bedeli üzerinden yapılması ve 5 yıldan daha uzun bir süre elde tutulduktan sonra satılan konutlardan da değer artış kazancı vergisi alınmasının, konut piyasası üzerinde sert etkileri olacaktır. Yeni düzenlemenin yürürlüğe girmeden alım satım yapmak isteyenlerin çoğalması ile konut piyasasının önce hareketleneceği, ancak yürürlük sonrasında ise bu durumun tersine döneceği düşünülüyor. Evini satacak kişilerin getirilen vergiyi alıcıya yüklemek isteyeceği, ev alacak kişilerin daha fazla para ödemek zorunda kalacağı ve ihtiyaç sahiplerinin konuta erişiminin zorlaşacaktır. Verginin, zaman içinde özellikle yatırım amaçlı konut alımını caydırıcı etki yapacağı, konut yatırımının cazibesini azaltacağı için parası olanların konut yatırımını tercih etmeyeceği, konuta talep azalınca üretimin de düşeceği, bu süreçte kiracılık olgusunun büyüyeceği, kiraların yükseleceği tahmin ediliyor.
Hayatı ertelemediğiniz bir hafta geçirmeniz dileğiyle..
Samet Hızalan
