Gayrimenkul sektöründe, son 10 yıl inişli çıkışlı bir süreç yaşandı, aslında geriye dönüp baktığımız zaman dejavu sarmalı geçiriyoruz.
Türkiye gibi bir ülkede yaşıyorsak, yarın sabah ekonomide neler olacağını kestirmek güç, genel olarak son yıllarda, piyasa daralınca bankalar kredi kampanyalarını açıkladılar, piyasalar hareketlendi konut gfiyatları yükseldi, genelde bu sarmalın içinde kaldık.
Her şeyden önce belirtmek isterim ki, aktaracağım konular ve analizler kişisel yorumumdur. Siyasi bir görüş içermemektedir. Gelin birlikte hafızalarımızı tazeleyelim.
Mevcut ekonominin ve gayrimenkul sektöründeki bu fiyatların neden bu hale geldiğini biraz özetlemek isterim. Gayrimenkul sektöründe 2015-2016’ya kadar fiyatlar ortalama yıllık %30-40 puan yükseldi.
2016 yılının Mayıs ayından sonra Fetö taşınmazlarının uygun fiyatlarda piyasaya satılmaya başlanması İle sektörde durgunluk başladı. Akabinde darbe oldu, sonrasında 2018 kur şokları İle birlikte faizin bir anda yükselmesi faiz getirisini daha cazip hale getirdi, vatandaş konut almak yerine birikimini faize yatırdı. Bu süreç 2019 Temmuz ayına kadar sürdü. Sektör tam yükselme sinyalleri verirken, pandemi süreci başladı.
Pandemi’de ABD Dolar basıp piyasaya sürdü O dönem bunun enflasyon faturasını ödeyeceğimiz belliydi aslında, bugünler de yaşadığımız sürecin sebeplerinden biri de bu..
2020 Haziran mevcut konut stoğunu eritmek isteyen hükümet, kamu bankaları aracılığı ile faiz indirdi, konutta talep patlaması yaşandı. Tabi ev sahipleri ve inşaat şirketleri de fiyatları yukarı yönlü yükseltti..
2018 Ekim kur dalgalanmalarının etkisi hala devam ettiği için zaten yeterli üretim yoktu. Kimse inşaat yapmaya cesaret edemedi. Sıcak paraya ihtiyacı olan inşaat şirketleri kampanya üzerine kampanyalar açıkladı ve stoklar eridi..
Eğer 2016 Mayıs ile başlayan darbe ve kur şokları olmasaydı fiyatlar zaten 2021 kasımdaki seviyeye 2020 kasımda gelecekti. Akabinde 2021 Dolar 18 şoku maliyet artışları ve kaybolan pandemi etkisi ile fiyatlar patlama yaptı.
Yani fiyatlar Türkiye genelinde, olması gerekenin sadece ortalama %30 üzerinde, 2016-2020 arası baskılanan sektörün patlamasını yaşadık özetle.
Şimdi bundan sonra olacaklara bakalım…
Temmuz ayında açıklanan kira fiyatlarına %25 tavan zam uygulaması, bankaların konut kredisi musluklarını kapatması, ekspertiz oranlarına sınırlama getirilmesi sebebiyle konutta fiyat artışlarının önüne geçildi..
Konut Piyasası zaten bir aydır durgun. Üstüne bu hafta açıklanacak ve tanıtımı bir aydır yapılan Sosyal Konut kampanyası olacak ve bu durum 1-2 ay daha durgunluğa sebep olacak.
Konut fiyatları %80-90 enflasyonunu zaten fiyatlanmış durumda, hatta Serdivan gibi bölgelerde aşmış vaziyette
Yılbaşına kadar olan süreçte bizleri neler bekliyor? Tüm faktörleri masaya yatırarak bakacak olursak, bu ülkenin istediği zaman dışardan kaynak bulabilecek gücü var. Bunu defalarca gördük. Yani dünya piyasasına göre, ters köşelere her zaman hazır olmalıyız.
Seçime gidiyoruz, teşviklere hazır olmalıyız..
Birkaç aydır konut kredisi vermemek için bin dereden su getiren bankalar seçim yatırımı hazırlığındalar. Kamu bankaları, 2023 Merkez Bankası’nın Mart ayı faiz indirimi sonrası Kampanya niteliğinde kredi dağıtacaklardır.
Mevcut durumdaki ekspertiz değer oranlarındaki yüzdelik krediler yukarı yönlü revize edilebilir.
Kredi kampanyası da bu sefer diğerlerinden farklı olacak, ilk defa konut alacaklara ve bir kaç yıl satmayacağınıza karşılık verileceği ve kampanya öncesine enflasyon düşmeye başlayacağı için bu sefer fiyat çıkışları olmayacak diye bekliyorum..
Hayatı ertelemediğiniz bir hafta geçirmeniz dileğiyle..
